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物件探しから購入に至るまで何件くらいの内見をする必要がありますか？

こんにちは。
当社ホームページにお越し下さいまして誠に有難うございます。

　今回は「物件探しの段階から購入に至るまでに何件くらいの見学をしたら良いのか？」ということについてお話したいと思います。

　まったくゼロからの状態のお客様でしたら、結論から申し上げますとたくさん見て頂きたいです。

　理由を申し上げる前に少し脱線いたしますが、当社ではほとんどのお客様がインターネット経由で「〇〇マンションを見てみたい」とお問い合わせを頂いております。　現地待ち合わせをしてご見学して頂きながらご要望を伺ったりお客様の状態を伺ったりしております。　

　昔は不動産会社にご来店されてある程度のヒアリングをさせて頂き、候補物件などをいくつかご提案してそのなかの数物件をご見学して頂くスタイルでしたが、現在ではほとんどないパターンです。

　現在のパターンを否定するつもりはないのですが、いくつかの会社にお問い合わせをしてご見学をされるようでしたら、お客様から見て「一番話しやすい担当者」の会社に行ってお打合せをしてみて下さい。　

　我々の仕事はお客様のご年収や資金背景、ご家族構成など、大変プライベートな内容を伺わなければならないお仕事です。　お客様からすれば誰にでも開示するような内容ではないですし積極的にお話ししたい事でもないはずです。　

　「一番話しやすい担当者」とさせて頂いたのは、安心感やスキル、誠実さ、性格、お客様と向き合う姿勢などが組み合わさった結果だからです。　知識だけが優れたもの、性格だけが良いだけではそうはなりません。　

　そして、会社に行ってお打合せをしみて欲しい理由のまえに、お医者さんをイメージしてみて下さい。　体調が悪くて病院に行きましたらご自身の状態をお話ししますよね。　私が診察して頂いた多くのお医者さんはたいして話も聞いてくれずにササッと診察してお薬出しときますで終わりでした。　私は本当に診察が合っているのか、もっと重大な病気が見落とされているのではないか心配になる事がほとんどです。　

　私たち不動産会社もお客様の状態が分からなければその方に合ったご提案、その方に合ったアドバイスが出来ないのです。　このような理由からお客様がご自身の事をお話ししやすい担当者を見つけて是非ご相談をしてみて下さい。　

　ここから不動産会社でお打合せをしてみて欲しい理由をお話し致します。　上記までの内容から、もうお察し頂けていると思いますが、お客様の状態を把握したうえで、担当者がどんな提案をしてくれるのか？　お客様と比べると当然プロの方が広い視野と見地を持ちあわせておりますので、お客様のご要望以外にもあらゆる選択肢を提示して、本当にお客様のご要望が正しいものなのかを診断してくれるのか、それとも要望に近い物件を紹介してくれるだけなのか。　このようなやりとりでお付き合いをしても良い担当者かどうかが分かると思います。

　また、良い担当者を選んだとしても全てを兼ね備えた担当者などいるはずもなく、バックアップ体制が整っているのか、それとも一匹狼的な営業スタイルで担当者も会社や上司を頼らないやり方なのかが見えてきます。　担当者以外のスタッフの表情や所作が見えるだけで、その営業所あるいはその会社の本来の姿が見えたりするものです。


それでようやく本題の何件くらい見学したらいいか？というお話になるのですが、
�，いっ甘�者と会う事ができた　
�△桓�身の状態や要望を理解してもらえた
これらの段階になりましたら、これからゆっくり検討を煮詰めながら、同時並行で物件探しをしたいという方でしたら、候補物件には上がらない物件も含めてたくさん見学した方が良いです。

　とういのも、このような状態のお客様が本当に購入した方が良い物件と出会ってもまず決断することが出来ないからです。　そしてそのような物件は他のお客様にとっても良い物件であることがほとんどなので、ご内覧をされたその場で決断されても購入できないこともあるくらいです。　一旦お持ち帰りなって一週間くらい検討して云々してしまうようだとまず負けます。　不動産は当たり前のことですが、小売店と違って商品が売り切れたらまた補充されるということはありません。

　このような状態を回避するためにも、購入を決断する段階の前から、購入の候補にはならない物件も含めて良い物件も良くない物件もいろいろとご見学を重ねて頂きたいのです。　

　そうしていると色々な気付きがあります。　好きではないと思っていた間取りや内装が意外と良かったとか、イメージしていた間取りの良くない部分とか、良いと思っていた物件のエントランスに入ったときの雰囲気が悪かったとか、パートナーが妥協できる部分と自分が妥協できる部分の違いだとか。　

　これはトレーニングだと思って下さい。　

　また良いと思える物件しか見ていないと意外と決められないことが多いです。　どこの物件と比べて良いとか悪いとかの指標をつくるる作業をしていないと、ご決断をされてから迷いが生じます。　逆にこのような行動をとって頂いたお客様については、数ある選択肢の中から、たくさんある物件のなかからしっかりと選んだという自信をお持ち頂けますので、ご購入までとご購入後の満足度が大変高いものです。

　きっといい担当者であれば、このような状態のお客様に対して、ご見学の度にご購入をすすめることはないはずです。まだ決められる状態ではないお客様に対して、決めて頂けるだけの下地をつくる時間と捉えているはずですから。　

　なので、お互いの時間が合うときに「ちょっとAマンションとBマンションだけ見に行ってみませんか？」とか「検討エリア外だけどCマンションの間取りが気になるから連れて行ってもらえませんか？」といった会話ができる関係がつくれると良いと思います。


　最後にこれから物件探しをされるお客様におかれましては、物件探しの前にまず良い担当者を探すことから始めて頂きたい思います。　担当者によって満足度は大きく変わると思いますし、そんな担当者はご購入したあとも関係を保っておかれるときっと頼りになります。　

　それでは皆様の良い不動産購入を願いましてこのお話を終わりにしたいと思います。

　

物件探しから購入に至るまで何件くらいの内見をする必要がありますか？の関連物件

更新日時 ： 2019年05月26日 | この記事へのリンク ： 

中古マンションの売買代金以外に必要な費用ってどのくらい？

中古マンションを購入する場合、売買代金のほかに掛かる諸費用があります。　一般的に購入価格の概ね8％位の諸費用が掛かると言われております。　具体的にどのような項目でどのくらいの費用が掛かるのか、下記にまとめてみました。

〜江東区/築30年/65平米/購入価格3,500万円/借入金額3,500万円/3LDK〜の場合


《　諸費用概算　》

■売買契約時

・印紙代(売買契約書貼付用として) ：10,000円



■残代金精算時

・ 登記費用：平均340,000円



■融資関係費用※都市銀行を参考にしております。

・ローン事務手数料：32,400円

・ローン保証保険料：平均800,000円

・ローン代行手数料：平均54,000円※32,400円〜108,000円(なかにはもっと高額なところもあるそうです。)

・印紙代(融資契約書貼付用として)：20,200円



■火災保険料：平均230,000円 ※任意



■固定資産税・都市計画税精算金：60,000円※こちらでは年額120,000円と仮定し、1月1日〜12月31日（365日）の日割り精算の半年分として算出しております。



■管理費・修繕積立金精算金：15,000円 ※こちらでは月額30,000円と仮定し、1日〜31日（1か月）の日割り精算の半月分として算出しております。



■仲介手数料： 1,198,800円※購入価格×3％+60,000円+税(8％)



・・・お引渡し後・・・

■不動産取得税 ：平均250,000円※所有権移転登記後1か月半から2か月ほどで通知が送られてきます。


≪　合計： 3,010,400円　≫

上記の合計金額から購入後にかかる■不動産取得税250,000円を差し引くと...購入時にかかる諸費用は購入価格に対して7.8％となりました。　物件によって多少の前後がありますので、諸費用の目安は大体8％くらいと覚えておくといいと思います。

『諸費用だけでそんなにかかるの〜！？』と思われる方も多いと思いますが、諸費用の負担を軽くする方法もあるんです。



�　．蹇璽麒歉變舛�0円にする。

　住宅ローン金利が0.2％上乗せすることで、上記■ローン保証料を0円にする事ができます。　例えば借入金額3,500万円(35年ローン)に対して、金利0.625％(変動金利)　⇒　金利0.2％上乗せ　⇒　金利0.875％(変動)とした場合、月々の返済額(ボーナス返済なし)は92,801円　⇒　96,774円となり、月々の返済額は3,973円増額となりますが、上記保証料分が不要になるのでご購入時の諸費用は軽減できます。　この保証料分を貯蓄する期間に支払う家賃を考慮したら、月々の返済額が多少上がったとしても、早くローン返済を始めてしまってから少しずつ繰り上げ返済用の貯蓄をした方が賢いと思いませんか？

��当社の場合は★仲介手数料最大無料★

　当社ではご購入時の仲介手数料を『20％OFF』〜『最大無料』にてご案内しております。　3,500万円の物件を購入する売位には約120万円ほどの仲介手数料が必要となりますが、この金額が不要となればさらに住宅購入の近道となります。

�Ｅ�社の場合、上記記載の■ローン代行手数料：平均54,000も不要です。

　例えば上記　■仲介手数料：1,198,800円が0円とした場合、　■ローン保証料800,000円⇒0円、　■ローン代行手数料54,000円⇒0円と併せて、2,000,000円以上の負担を軽減することが可能です。

ご理解頂けましたでしょうか？　これらの諸経費は日本全国どこでも同じようにかかる費用となりますので、ご参考にして頂けると幸いです。※ローン金融機関(フラット35や信金、ろうきんなど)によっては項目や費用が変わる場合もございます。


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中古マンションの売買代金以外に必要な費用ってどのくらい？の関連物件

更新日時 ： 2019年05月25日 | この記事へのリンク ： 

リフォームブログ　はじめました

皆様、こんにちはsmiley

突然ですが当社、リフォームをやっています。

今までも当社で中古マンション・中古一戸建てを購入いただいた方にはリフォームをして頂いていましたが
ご自身でリフォーム業者を探した方にその後、リフォーム費用を伺ったところ
あまりにも高かったので、もっと積極的にリフォーム屋として使ってもらおうということになりました。

「リフォーム・おしゃれ」などのワードで検索すると出てくるリフォーム業者のHPを見ると
築11年/施工対象:48��/費用1170万円
築23年/施工対象:60��/費用1260万円
築27年/施工対象:57��/費用1280万円・・・

ビックリです。どんな高級設備を入れたらこんな金額になるのかと内容を見たら
至って普通の設備が付いていました。

確かにまとまりのある、オシャレな空間が出来上がっています。デザイン料込みの金額なのでしょう。
それにしても高すぎます。

リフォーム費用は、一般ユーザーがリフォーム業者に依頼する場合と
不動産会社が年間何十件、何百件と工務店に依頼する場合とでは
そもそも金額が全く異なります。
当社はおかげさまで本業の不動産仲介事業が順調なのでリフォームで利益を追及しなくて済むのと
当社スタッフの４分の３は前職でリフォーム・リノベーション経験者なので
間取りや設備に関するアドバイスを、サービスとしてご提供できるのが強みです。
デザイン料なしでリフォーム、いかがでしょうか。
上記のオシャレリフォームの半額とまでいきませんが、３分の２以下の金額がご提示できます。
いまリフォームを検討されている方はぜひ内容を持ち込んで金額を比べてください。
逆にビックリされるはずです

リフォームや当社のリノベーション再販物件の施工に関する記事も、こちらのブログでご紹介していきます。

リフォームブログ　はじめましたの関連物件

更新日時 ： 2019年02月15日 | この記事へのリンク ： 

住宅ローンと住宅購入のタイミングについて

皆様、こんにちはsmiley

今日はお客様からよく質問を頂く、「住宅ローンはどこの銀行を使えばいいの？」に
ついて書いてみたいと思います。

２月の住宅ローンの金利(変動金利)は
住信SBIネット銀行　0.418％
じぶん銀行　0.457％
イオン銀行　0.52％
三井住友銀行　0.525％
楽天銀行　0.527％
です。
100万円あたりの月々の返済額にすると
住信SBIネット銀行　2559円
じぶん銀行　2576円
イオン銀行　2604円
三井住友銀行　2606円
楽天銀行　2607円
です。各銀行にそれぞれ特徴があって、住信SBIネット銀行は８大疾病特約料が(適用条件は厳しいですが)金利に
含まれていたり、イオン銀行はイオンでのお買い物が5年間5％OFFになったりします。
正直あまり差はありません。すでに口座をお持ちであるとか、支店が新居の近くにあるとか、返済がしやすいだけの理由で選ばれても良いと思います。

ここでお気づきの方もいらっしゃるかもしれませんが、100万円あたりの返済額が月々約2,600円ということは
頭金を100万円多く入れても約2,600円しか月々の返済額は安くならないということです。

今、お住まいをお探しの方の中には住宅購入には頭金をなるべく多く入れないといけないとお考えの方もいらっしゃるかもしれません。
もちろん頭金が多いに越したことはないですが、今は頭金ゼロでも住宅ローンは組めてしまうのです。
(物件やお客様のご収入などの条件にもよります)
100万円の頭金を貯めるのにかかる時間はどれほどでしょうか？
毎月8万円の貯金をして、約1年かかるとすると、現在賃貸住まいの方は１年間の家賃を同時に払うことになります。
10万円の家賃を払っている方なら120万円の家賃を払う(捨てる)わけです。

それなら、すぐに住宅ローンをスタートさせて、家賃を払っている感覚で住宅ローンを減らしていき
頭金を貯める感覚で繰り上げ返済資金を貯めたほうが、ずっと合理的だと思います。
これは超低金利が続いている現在だから可能なことでもあります。

「家を買おう」と思う理由は人それぞれですが、長く住宅を販売していて多いのが「家賃がもったいないから」
という理由です。
皆さん「〇〇年住んで〇〇〇万円払った、もったいなかった・・」とおっしゃいます。
ですので「家を買おう」と決めたら、頭金をいくら貯めればいいのか考えるのではなく
今、買える物件はどのくらいのものなのかを考えたほうが後々後悔しないはずです。



住宅ローンと住宅購入のタイミングについての関連物件

更新日時 ： 2019年02月07日 | この記事へのリンク ： 

マンションの購入　新築VS中古

皆様　こんにちは！
お引越しシーズンに突入致しましたが、お住まい探しはいかがでしょうか

今日はマンションを購入する時に最初に迷うところだと思いますが 新築マンションを買うべきか、中古マンションを買うべきか、それとも最近多くなってきたリノベーション物件か
という事について当社なりのアドバイスをしたいと思います。
それぞれに長所・短所があります。



まず新築マンションですが、「せっかく一生に一度か二度の大きな買い物をするなら、誰も住んだことの無い部屋に
気持ちよく住みたい」と考えるのが一般的かと思います。
ただ、現在の新築マンション市場は土地価格と建設費の高騰で高くなる一方で、なかなか手が出せる金額ではなくなってしまっています。江東区の新築マンションの平均坪単価は2018年は325万円でした。
70�屬亡校擦垢襪�6,881万円です。
下記サイトでデータがご確認できます。
https://www.manen.jp/market/details/13/01/13108/0/
実は当ブログ担当者も以前、某財閥系不動産会社で新築マンションを販売していましたが、ここ５年くらいは
土地価格が高すぎて仕入れが出来ず、物件が出来ても間取りは狭くなっていく・年々設備は安っぽくなっていく
という状態でした。
新築マンションが高すぎて売れない、という週刊ダイヤモンドの記事です。
https://diamond.jp/articles/-/115869

では中古マンションはどうでしょうか。
中古マンションは土地価格や建設費の影響を受けることは無いので、新築ほどの高騰はしていません。
お金の面で言うと、新築、中古それぞれに特有の費用がかかります。
新築の場合は修繕積立基金です。将来の修繕に備えて一度徴収されるものです。30〜80万円ほどかかります。
中古の場合は仲介手数料です。（物件価格×３％＋６万円）×1.08（消費税）が一般的で
例えば4000万円の物件であれば1,360,800円です。
当社の場合、仲介手数料は20％OFFになりますので、上記の場合で272,160円の割引です。

中古マンションはお部屋の状態によってはリフォームが必要になりますが、同じリフォームをしても
リフォーム業者によって金額はまちまちです。
70�屬�1,000万円以上かかる場合もあります。
https://www.okuta.com/jirei/jirei/201412/121212.html

最後にリノベーション物件です。
これは不動産会社が中古マンションを購入し、リフォームを行ってから再販売しているものです。
メリットとしては、リフォームが終わっているので、すぐ入居できること。
中古マンションでは最大200万円利用可能な住宅ローン控除が最大400万円利用であること
（築年数・面積などの適用条件があります）
当社が仲介する場合、仲介手数料が最大無料になることなどです。
デメリットとしては不動産会社の利益が乗っていることです。
ただし、不動産会社が工務店にリフォームを依頼する場合、基本的に一度きりのお付き合いになる一般の方とは
比較にならないほど数が多いため、相当安く仕上げることが可能なのです。
従って普通の中古マンションの価格に普通のリフォーム費用を乗せた位の価格で流通しているものがほとんどです。
当社のオススメはこのリノベーション物件です。
不動産会社によって内装の傾向が多少異なりますので、ご希望の内装を教えて頂ければ
ご希望のエリアでご希望に近い内装の物件をご紹介します。
お気軽にご相談くださいyes

参考例として挙げた新築マンションの価格が分かるサイトです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/573131/

マンションの購入　新築VS中古の関連物件

更新日時 ： 2019年01月31日 | この記事へのリンク ： 

過去と現在、金利と不動産価格について

いつも当社のブログをご覧頂きまして誠に有難うございます。

　さて、今回は住宅ローンの金利のお話しをしたいと思います。現在は史上最低金利が続いており、ネット銀行等や都市銀行等では0.4％台〜06％台の住宅ローンがあります。私が2000年ごろにはじめて住宅ローンを「住宅金融公庫」で利用したときは10年固定3％、11年目以降が4％の35年ローンが主流で、10年固定3％を下回れば「安い！」とされていた時代でした。まもなくして今のような銀行ローンが登場したので、すぐに1.475％の変動金利に借り換えしたのですが、それより半分にも満たないような金利で住宅ローンが利用できる状態が続いております。

そこで、当社では4,000万円前後の借入金額で住宅ローンを利用する方が多いので、これを軸にお話しを進めていきたいと思います。


　　　例えば、4,000万円の借入金額、金利は0.625％、35年ローンの場合の月々の返済額は・・・

　　　月々106,058円となります。　

　　　金利変動なしと仮定した35年間の総返済額は44,544,752円となります。

　　　35年間の利息は4,544,752円となります。（年間129,850円の利息を払う計算です。）


　　　では、1,500万円の借入金額、金利8％、35年ローンの場合で計算してみたら・・・

　　　月々106,539円となり、上記のシミュレーションと変わりません。

　　　上記同様に35年間の総返済額は44,746,435円となります。

　　　35年間の利息は29,746,435円となり、年間849,898円の利息を払う計算となります。

　いまはじめての住宅購入を考えている方には「金利8％なんてあり得ない！」「事例が極端すぎる！」と思われると思いますが、60代以上の方々は良くご存知でいらっしゃると思います。　


　そうですこれは、昭和50年以前のローン金利となります。また、この時代の門前仲町エリアの物件は当時1200万円〜1600万円で分譲されており、現在では中古マンションとして3500万円から4200万円で成約されております。同様の立地で新築マンションであれば6,000万円〜7,000万円くらいかと思います。

　厳密には当時は住宅ローンという商品もなく35年もの長期で借り入れもできなかったので、このお話の為に前提条件を合わせる目的で多少のアレンジはしてあります。

　しかしながら、この二つのシミュレーションからあなたは何を読み取りますか？私は以下のように考えております。

〇金利が高くなれば物件価格は下がるし、金利が低ければ物件価格が上がるということか？

〇ということは物件価格が上がっても下がっても月々の返済額も総返済額も変わらないのであれば早く購入した方が有利ではないか？

〇同じ月々10万円の返済といっても、昭和50年以前の大卒初任給は10万円にも満たず、現在の大卒初任給24万円と同列では考えられない。

〇現在価値にあてはめたら、当時の月々返済10万円といっても現在の25万円くらいの返済額に相当するのではないか？

〇当時の金利で返済額を5万円台（現在の12.5万円の返済額）にするには750万円の借入金額で月々53,269円となり、自己資金を750万円は増額しなければならず、頭金がなければ購入できなかったことも頷ける。当時の給与水準から750万円を貯めるという事は現在の2,000万円くらいに相当するのでは？現在で家賃を払いながら2,000万円も貯めるのにどれだけの時間と家賃を支払えばいいのか？

〇現在の金利では頭金を貯めて借入金額を100万円増やしたところで、月々の返済額にしたら2,651円しか安くならないので、100万円を貯めている間に支払う家賃や経過してしまう時間の方が高くついてしまい合理的ではない。

〇そう考えたら当時と現在で物価も物件価格も大きく上がってはいるが、むしろ当時と比べたら安いものではないか？

〇日本では20年以上のデフレを経験したが、歴史的事実を基に、今後も少しずつインフレしていくことを考えたら・・・、すでにインフレの傾向が表れていることを考えたら・・・インフレに強い資産として不動産購入は間違っていないのでは？

〇デフレのときに購入した方は含み資産として利益が大きくなっていると思うが、それは高度経済成長期に不動産購入した現在の60代以上の方と同じようにインフレの恩恵を受けられているということではないか？

〇デフレの時は買いたくても買える状況にない方が多い、「まだ下がる」「買った後に下がるのが怖い」などのバイアスから負の連鎖となり、このときに買える状況にあった方、大多数の方と逆の思考が出来た方、絶対的な必要性があった方は結果的に得をしていることになるのでは？

〇いまの日本においては、長期にわたるデフレからは既に脱却しており、これから始まるであろうインフレに備えて早く不動産資産を築くべきではないだろうか？

〇家賃が発生するような居住形態の方は、不動産投資などとは言わずに、まずは大家さんから自分の住まい（自分の資産の箱）にお金の向かう方向を変えるべきでは？

　色々と挙げてみましたが、今後の事はなかなか想定しづらいものです。しかし過去から現在までの事実から学び、そしてより良い将来むけての心構えや準備をする事は大切です。不動産購入も近視眼的にならず長期的な視野をもって、より合理的かつ気に入った物件を探して頂ければ幸いに思います。不動産のご購入やご売却などはお気軽にお問い合わせ下さい(^^)/

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更新日時 ： 2018年07月11日 | この記事へのリンク ： 

中古マンションご購入時の仲介手数料最大無料

・・・ご購入時仲介手数料最大無料・・・

　当社はご購入時の仲介手数料を最大無料にてご案内しております。これはすべての物件に該当する訳ではなく、売主様から正規仲介手数料を頂ける物件に対して無料にてご案内しております。 しかし、売主様から仲介手数料を頂けない場合でも、当社は仲介手数料20％OFF〜50％OFF(※一部適用外の物件もございます)まで多数の物件がご案内可能です。

・・・通常は？・・・

（1）売主様と買主様の双方から仲介手数料をお支払いして頂きます。(両手取引)

（2）売主様、買主様それぞれに不動産会社がいる場合は、各々が自社の顧客から仲介手数料をお支払頂きます。(片手取引)

・・・当社の場合は？・・・

○上記(1)の場合で、売主様から正規仲介手数料を頂ける物件は、買主様からの仲介手数料は頂きません。(無料)

○上記(2)で当社が買主側の場合、買主様からお支払頂く仲介手数料は・・・正規仲介手数料の20％OFF〜50％OFF・・・となります。

・・・仲介手数料ってどのくらい？・・・

成約価格が400万円を超える場合の計算式は成約価格×3％+6万円+(消費税)となります。

例１）成約価格3,000万円の場合

30,000,000円×3％+6万円+(消費税8％)＝仲介手数料1,036,800となります。

・・・仲介手数料無料のメリット・・・

その１）仲介手数料分をそのまま頭金にして、住宅ローンのお借入金額を少なくすることができます。

その２）新居の家具や引越し代に充当できます。

その３）住宅購入資金を貯める為の時間を短縮できます。

その４）短縮できた時間分の家賃負担が軽減されます。

その５）短縮できた時間分、住宅ローンの返済期間にゆとりが生まれます。

その６）金額的にあきらめていた物件に手が届くかもしれません。

・・・仲介手数料の簡単査定・・・

１．インターネット上で気に入りそうな物件を見つけたら

２．そのページのURLをコピーして

３．『株式会社インテグリティ』info@integrity-inc.co.jpにメールするだけ！

４．タイトルに（仲介手数料簡単査定）を忘れずに♪

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更新日時 ： 2018年07月11日 | この記事へのリンク ： 




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