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過去と現在、金利と不動産価格について

いつも当社のブログをご覧頂きまして誠に有難うございます。

 さて、今回は住宅ローンの金利のお話しをしたいと思います。現在は史上最低金利が続いており、ネット銀行等や都市銀行等では0.4%台〜06%台の住宅ローンがあります。私が2000年ごろにはじめて住宅ローンを「住宅金融公庫」で利用したときは10年固定3%、11年目以降が4%の35年ローンが主流で、10年固定3%を下回れば「安い!」とされていた時代でした。まもなくして今のような銀行ローンが登場したので、すぐに1.475%の変動金利に借り換えしたのですが、それより半分にも満たないような金利で住宅ローンが利用できる状態が続いております。

そこで、当社では4,000万円前後の借入金額で住宅ローンを利用する方が多いので、これを軸にお話しを進めていきたいと思います。


   例えば、4,000万円の借入金額、金利は0.625%、35年ローンの場合の月々の返済額は・・・

   月々106,058円となります。 

   金利変動なしと仮定した35年間の総返済額は44,544,752円となります。

   35年間の利息は4,544,752円となります。(年間129,850円の利息を払う計算です。)


   では、1,500万円の借入金額、金利8%、35年ローンの場合で計算してみたら・・・

   月々106,539円となり、上記のシミュレーションと変わりません。

   上記同様に35年間の総返済額は44,746,435円となります。

   35年間の利息は29,746,435円となり、年間849,898円の利息を払う計算となります。

 いまはじめての住宅購入を考えている方には「金利8%なんてあり得ない!」「事例が極端すぎる!」と思われると思いますが、60代以上の方々は良くご存知でいらっしゃると思います。 


 そうですこれは、昭和50年以前のローン金利となります。また、この時代の門前仲町エリアの物件は当時1200万円〜1600万円で分譲されており、現在では中古マンションとして3500万円から4200万円で成約されております。同様の立地で新築マンションであれば6,000万円〜7,000万円くらいかと思います。

 厳密には当時は住宅ローンという商品もなく35年もの長期で借り入れもできなかったので、このお話の為に前提条件を合わせる目的で多少のアレンジはしてあります。

 しかしながら、この二つのシミュレーションからあなたは何を読み取りますか?私は以下のように考えております。

〇金利が高くなれば物件価格は下がるし、金利が低ければ物件価格が上がるということか?

〇ということは物件価格が上がっても下がっても月々の返済額も総返済額も変わらないのであれば早く購入した方が有利ではないか?

〇同じ月々10万円の返済といっても、昭和50年以前の大卒初任給は10万円にも満たず、現在の大卒初任給24万円と同列では考えられない。

〇現在価値にあてはめたら、当時の月々返済10万円といっても現在の25万円くらいの返済額に相当するのではないか?

〇当時の金利で返済額を5万円台(現在の12.5万円の返済額)にするには750万円の借入金額で月々53,269円となり、自己資金を750万円は増額しなければならず、頭金がなければ購入できなかったことも頷ける。当時の給与水準から750万円を貯めるという事は現在の2,000万円くらいに相当するのでは?現在で家賃を払いながら2,000万円も貯めるのにどれだけの時間と家賃を支払えばいいのか?

〇現在の金利では頭金を貯めて借入金額を100万円増やしたところで、月々の返済額にしたら2,651円しか安くならないので、100万円を貯めている間に支払う家賃や経過してしまう時間の方が高くついてしまい合理的ではない。

〇そう考えたら当時と現在で物価も物件価格も大きく上がってはいるが、むしろ当時と比べたら安いものではないか?

〇日本では20年以上のデフレを経験したが、歴史的事実を基に、今後も少しずつインフレしていくことを考えたら・・・、すでにインフレの傾向が表れていることを考えたら・・・インフレに強い資産として不動産購入は間違っていないのでは?

〇デフレのときに購入した方は含み資産として利益が大きくなっていると思うが、それは高度経済成長期に不動産購入した現在の60代以上の方と同じようにインフレの恩恵を受けられているということではないか?

〇デフレの時は買いたくても買える状況にない方が多い、「まだ下がる」「買った後に下がるのが怖い」などのバイアスから負の連鎖となり、このときに買える状況にあった方、大多数の方と逆の思考が出来た方、絶対的な必要性があった方は結果的に得をしていることになるのでは?

〇いまの日本においては、長期にわたるデフレからは既に脱却しており、これから始まるであろうインフレに備えて早く不動産資産を築くべきではないだろうか?

〇家賃が発生するような居住形態の方は、不動産投資などとは言わずに、まずは大家さんから自分の住まい(自分の資産の箱)にお金の向かう方向を変えるべきでは?

 色々と挙げてみましたが、今後の事はなかなか想定しづらいものです。しかし過去から現在までの事実から学び、そしてより良い将来むけての心構えや準備をする事は大切です。不動産購入も近視眼的にならず長期的な視野をもって、より合理的かつ気に入った物件を探して頂ければ幸いに思います。不動産のご購入やご売却などはお気軽にお問い合わせ下さい(^^)/

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更新日時 : 2018年07月11日 | この記事へのリンク : 

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更新日時 : 2018年07月11日 | この記事へのリンク : 

中古マンションの売買代金以外に必要な費用ってどのくらい?

中古マンションを購入する場合、売買代金のほかに掛かる諸費用があります。

一般的に購入価格の概ね8%位の諸費用が掛かると言われております。

具体的にどのような項目でどのくらいの費用が掛かるのか、下記にまとめてみました。

〜江東区/築30年/65平米/購入価格3,500万円/借入金額3,500万円/3LDK〜の場合

《諸費用概算》

・・・売買契約時・・・

■印紙代(売買契約書貼付用として) :10,000円

・・・残代金精算時・・・

■ 登記費用:平均340,000円

■融資関係費用※都市銀行を参考にしております。

・ローン事務手数料:32,400円

・ローン保証保険料:平均800,000円

・ローン代行手数料:平均54,000円

※32,400円〜108,000円(なかにはもっと高額なところもあるそうです。)

・印紙代(融資契約書貼付用として):20,200円

■火災保険料:平均230,000円 ※任意

■固定資産税・都市計画税精算金:60,000円

※こちらでは年額120,000円と仮定し、1月1日〜12月31日(365日)の日割り精算の半年分として算出しております。

■管理費・修繕積立金精算金:15,000円

※こちらでは月額30,000円と仮定し、1日〜31日(1か月)の日割り精算の半月分として算出しております。

■仲介手数料: 1,198,800円※購入価格×3%+60,000円+税(8%)

・・・ご購入後・・・

■不動産取得税 :平均250,000円

※所有権移転登記後1か月半から2か月ほどで通知が送られてきます。

》》》合計: 3,010,400円《《《

上記の合計金額から購入後にかかる■不動産取得税250,000円を差し引くと...購入時にかかる諸費用は購入価格に対して7.8%となりました。物件によって多少の前後がありますので、諸費用の目安は大体8%くらいと覚えておくといいと思います。

『諸費用だけでそんなにかかるの〜!?』

と思われる方も多いと思いますが、諸費用の負担を軽くする方法もあるんです。

.蹇璽麒歉變舛0円にする。

 住宅ローン金利が0.2%上乗せすることで、上記■ローン保証料を0円にする事ができます。例えば借入金額3,500万円(35年ローン)に対して、金利0.775%(変動)⇒金利0.2%上乗せ⇒金利0.975%(変動)とした場合、月々の返済額(ボーナス返済なし)は95,172円⇒98,392円となり、3,220円の差が生まれます。

当社の場合★仲介手数料最大無料★

 当社はご購入時の仲介手数料は『20%OFF』〜『最大無料』にてご案内しております。

E社の場合、■ローン代行手数料:平均54,000も不要です。

 例えば上記■仲介手数料:1,198,800円が0円とした場合、■ローン保証料800,000円⇒0円、■ローン代行手数料54,000円⇒0円と併せて、2,000,000円以上の負担を軽減することが可能です。

ご理解頂けましたでしょうか?これらの諸経費は日本全国どこでも同じようにかかる費用となりますので、ご参考にして頂けると幸いです。※ローン金融機関(フラット35や信金、ろうきんなど)によっては項目や費用が変わる場合もございます。

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更新日時 : 2018年07月11日 | この記事へのリンク : 




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