築後30年以上の中古マンションはまだ住めるの？メリットと注意点を紹介します。
中古マンションの購入、特に築後30年以上のマンションを考えている方々へ。築30年以上のマンションには、どのような特性があるのでしょうか。この記事では、法定耐用年数と実際の寿命、購入のメリットと注意点について紹介します。なかなか決断に踏み出せないという方の手助けとなれば幸いです。
□築30年以上の中古マンションはまだ住める？法廷耐用年数と実際の寿命の違いとは？
築30年以上のマンションに関する一般的な見解として、購入しても長く住めないのではないかという不安を持つ方が多くいらっしゃいます。また、法定耐用年数と実際の建物の耐用年数が異なることが分からずに心配をしている方も多いです。
1：法定耐用年数とは何か
法定耐用年数は、税法上の基準であり、マンションの実際の寿命とは直接的な関係はありません。例えば、木造住宅の耐用年数が22年、マンションで47年とされていますが、これが実際の寿命を意味するわけではないのです。
2：実際の寿命はどのくらい？
国土交通省の研究会の報告によると、RC造建築の寿命は約117年、マンションに至っては120年から150年とされています。この差異は適切なメンテナンスが施されているか否かによるものです。もちろんメンテナンスが良くない場合にはこの年数以下という事もあります。配管をはじめとした設備の耐用年数がマンション全体の寿命に影響を与えることもあります。
3：築後30年以上のマンションの実態
現在では、配管交換が容易な設計が普及しており、適切なメンテナンスを行えば、築後50年を超えても快適に暮らすことが可能です。重要なのは、築年数よりもその物件の管理状態です。しっかりとした管理が行われているマンションであれば、長期間の居住も十分に可能といえるでしょう。
□築後30年以上のマンションの隠れた魅力とは？購入メリットを徹底解析。
築30年のマンションが持つ魅力は単に価格の安さだけではありません。価格の安定性や管理状態の把握、耐震基準の適合など、購入者にとって大きなメリットとなるポイントがいくつも存在します。
1：価格の魅力
築後30年を超えるマンションは新築に比べて価格が格段に安い傾向にあります。この価格の手頃さは、多くの購入者にとって最大の魅力といえるでしょう。
2：価格の下落カーブがゆるい
新築マンションは「新築」のプレミアムが失われると大きく価格が下落するケースがあります。しかし、築後30年以上のマンションは、購入時と売却時の価格差が新築物件や築浅物件と比べて少ないため、安定した資産価値を保つことが期待できます。
3：管理状態の透明性
長年にわたる管理の履歴から、そのマンションの管理組合の意識の高さや維持状態が分かります。定期的な大規模修繕の実施のような、適切な管理が行われているかどうかを確認できるメリットがあります。
4：新耐震基準適合の有無
1981年以降に建築されたマンションは新耐震基準に適合しています。また、旧耐震基準で建築された建物であっても、耐震診断や耐震補強工事によって、新耐震基準に適合していることが証明されている建物も数多くあります。新耐震基準に適合しているマンションであれば、自身に対する安心感の他に、住宅ローン控除が適用になるなどの税優遇が受けられるメリットがあります。
５：立地にこだわることができる
どの地域においても人気の地域や便利な立地には古いマンションが建てられており、再開発でもない限り新築マンションが供給されにくい状況だと思います。しかし、新築や築浅物件という条件を外すことができれば、あなたにとっての良いマンションの選択肢を広げることが可能になります。
これらの点を考慮すると、築30年のマンションは単なる古い物件という枠を超えた、多くのメリットを秘めています。価格の手頃さだけでなく、管理の透明性や安全性などの実績をみて検討できたり、新築にはないメリットもあるのです。
都心では昭和30年代に建てられたマンションも活発に売買されております。また、立地によっては都心に限らず、建て直しがなされた際にはとんでもない金額で流通することが想定されるような物件もあります。
□築後30年以上のマンションを購入する際の注意点
築後30年以上のマンション購入を検討する際、メリットだけではなく、注意すべきポイントも存在します。デメリットと注意点をしっかり理解し、賢明な購入判断を行うことが重要です。
1：維持管理の問題
新築、中古にかかわらず、適切な維持管理がされていない物件では経年劣化が顕著になります。管理組合の機能不全や、修繕が適切に行われていないと、住み心地だけでなく安全性にも影響が出る可能性があります。共用部の状態や修繕計画などの資料を通じて管理状況を詳細に確認することが重要です。
2：マンションの規模と特性
大規模マンションでは、1世帯当たりの管理コストや修繕コストが低く抑えられやすい傾向にがあります。対照的に、小規模マンションは、どうしてもそのあたりのコストが割高になる傾向がありますが、駅前立地だったり、便利な場所に建てられていることもあって、バランスを考慮する必要があります。
3:将来の売却リスク
こちらも新築・中古にかかわらないことですが、将来売却する際に、価格の下落や、希望価格での売却が困難になるリスクがあります。たとえば、お部屋の前に高い建物が建って陽当りが悪くなったとか、道路の拡幅工事によって交通量が増えたことによる騒音問題ができた場合は、想定していた以上に価格が下がることがあります。
これらのデメリットや注意点を踏まえ、築30年のマンションの購入を検討する際は、立地条件や管理状態、将来の見通しを十分に考慮することが求められます。
□まとめ
築後30年以上の中古マンション購入を検討する際は、法定耐用年数と実際の建物の寿命の違い、メリット＆デメリット、そして購入時の注意点を理解することが重要です。
価格の手頃さ、管理状態の透明性、新耐震基準の適合性などは大きな魅力ですが、管理不足や将来の売却リスクなど、慎重な検討が必要なポイントもあります。
これらを全て見通してというのは難しいことではありますが、このあたりはやはり長年マンションの売買に携わっている専門業者を頼ってほしいのが本音です。
是非これらの情報を参考にしながら、あなたにとって、いま良い物件ではなく、将来にわたっての良い物件を購入して頂けたら嬉しいです。また、そんな不動産購入のお手伝いができましたらもっと嬉しいです。
中古マンションのご購入の際には、是非「株式会社インテグリティ」を思い出して頂けますようお願い申し上げます。
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1LDK / 40.16m2
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東京都江東区大島
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1LDK / 43.89m2
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2DK / 55.72m2
東京都江東区亀戸
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2LDK / 53.46m2
東京都江東区南砂
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3LDK / 66.85m2
東京都江東区東砂
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1LDK / 33.89m2
東京都江東区木場
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3LDK / 63.90m2
東京都江東区亀戸
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1K / 31.87m2
東京都中央区湊
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4899万円
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3LDK / 66.85m2
東京都江東区東砂
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4999万円
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2LDK / 48.29m2
東京都江東区冬木
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1SLDK / 51.92m2
東京都江東区亀戸
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3LDK / 68.37m2
東京都江東区南砂
東京メトロ東西線 東陽町駅 から 徒歩11分
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3LDK / 65.64m2
東京都江東区大島
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2LDK / 63.12m2
東京都江東区東砂
都営新宿線 大島駅 から 徒歩12分
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2LDK / 60.77m2
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3LDK / 74.16m2
東京都江東区木場
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3LDK / 74.37m2
東京都江東区東砂
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3LDK / 75.39m2
東京都江東区亀戸
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3LDK / 71.92m2
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3LDK / 66.46m2
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1LDK / 41.37m2
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1K / 23.53m2
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2LDK / 64.84m2
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東京都中央区日本橋人形町
都営浅草線 人形町駅 から 徒歩1分
ロジュマンジャンティ人形町（5階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ 複数路線が利用可能
価格
9480万円
管理費
17,440円
間取り/面積
2LDK / 47.52m2
東京都中央区日本橋富沢町
東京メトロ日比谷線 人形町駅 から 徒歩5分
セザールリバーサイド月島（7階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション済 ／ リバーサイドマンション
価格
9980万円
管理費
10,170円
間取り/面積
2LDK / 60.57m2
東京都中央区月島
都営大江戸線 勝どき駅 から 徒歩3分
東京アムフラット（5階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション済 ／ 4駅5路線利用可
価格
1億980万円
管理費
15,100円
間取り/面積
1SLDK / 54.94m2
東京都中央区日本橋兜町
東京メトロ東西線 茅場町駅 から 徒歩5分
晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー（27階）／ 仲介手数料20％OFF ／ 新規内装リノベーション ／ 日当たり・眺望良好
価格
1億1280万円
管理費
10,670円
間取り/面積
1SLDK / 55.27m2
東京都中央区晴海
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩6分
ガレリアグランデ（17階）／ 仲介手数料20％OFF ／ 2006年築（未内装） ／ 眺望良好な部屋位置
価格
1億1300万円
管理費
20,270円
間取り/面積
1LDK / 75.95m2
東京都江東区有明
りんかい線 国際展示場駅 から 徒歩13分
アルティザ東銀座（3階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ 銀座エリアが生活圏
価格
1億2480万円
管理費
18,610円
間取り/面積
2LDK / 50.06m2
東京都中央区築地
東京メトロ有楽町線 新富町駅 から 徒歩1分
勝どきビュータワー （24階）／ 仲介手数料無料 ／ 未内装物件 ／ 駅直結のタワーマンション
価格
1億2980万円
管理費
15,630円
間取り/面積
1LDK / 56.43m2
東京都中央区勝どき
都営大江戸線 勝どき駅 から 徒歩1分
キャナルワーフタワーズ EAST（25階）／ 仲介手数料無料 ／ リフォーム実施 ／ 豊洲運河を望む部屋位置
価格
1億3500万円
管理費
14,000円
間取り/面積
2LDK / 78.40m2
東京都江東区豊洲
東京メトロ有楽町線 豊州駅 から 徒歩10分
キャナルファーストタワー（27階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション済 ／ 東京ゲートブリッジビュー
価格
1億3900万円
管理費
17,000円
間取り/面積
3LDK / 80.57m2
東京都江東区東雲
東京メトロ有楽町線 辰巳駅 から 徒歩9分
晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー（43階）／ 仲介手数料20％OFF ／ 新規内装リノベーション ／ 南西向き上層階
価格
1億5500万円
管理費
17,640円
間取り/面積
3LDK / 91.42m2
東京都中央区晴海
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩6分
センチュリーパークタワー（42階）／ 仲介手数料20％OFF ／ 未内装物件 ／ 眺望良好な高層階
価格
1億4880万円
管理費
25,600円
間取り/面積
1LDK / 74.13m2
東京都中央区佃
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩9分
スカイライトタワー（38階）／ 弊社売主物件 ／ リノベーション実施 ／ 隅田川花火大会を望む部屋位置
価格
1億6200万円
管理費
36,500円
間取り/面積
2SLDK / 82.55m2
東京都中央区佃
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩8分
スカイライトタワー（25階）／ 弊社売主物件 ／ リノベーション実施 ／ 眺望良好な92㎡の3LDK
価格
1億7900万円
管理費
41,020円
間取り/面積
3LDK / 92.82m2
東京都中央区佃
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩8分
パークタワー晴海（31階）／ 仲介手数料30％OFF ／ 未内装物件 ／ 永久眺望の南向き
価格
1億7500万円
管理費
23,020円
間取り/面積
3LDK / 70.84m2
東京都中央区晴海
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩11分
シティタワーズ豊洲ザ・ツイン サウスタワー（16階）／ 仲介手数料30％OFF ／ 南西角部屋 ／ 87.44㎡の未内装物件
価格
1億8800万円
管理費
21,140円
間取り/面積
1R / 87.44m2
東京都江東区豊洲
東京メトロ有楽町線 豊州駅 から 徒歩4分
シティタワーズ豊洲ザ・ツイン ノースタワー（46階）／ 仲介手数料無料 ／ 新規内装リノベーション ／ 眺望良好な上層階
価格
1億7990万円
管理費
20,540円
間取り/面積
2LDK / 82.51m2
東京都江東区豊洲
東京メトロ有楽町線 豊州駅 から 徒歩4分
パークタワー晴海（28階）／ 仲介手数料50％OFF ／ 未内装物件 ／ 採光面の広いワイドスパン住戸
価格
1億9980万円
管理費
26,530円
間取り/面積
3LDK / 81.64m2
東京都中央区晴海
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩11分
シティフロントタワー（25階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション済 ／ リバーシティ21・タワーマンション
価格
2億1490万円
管理費
49,020円
間取り/面積
3LDK / 113.38m2
東京都中央区佃
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩7分
リガーレ日本橋人形町（7階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ 人形町アドレス
価格
2億2990万円
管理費
22,550円
間取り/面積
2SLDK / 74.91m2
東京都中央区日本橋人形町
東京メトロ半蔵門線 水天宮前駅 から 徒歩2分
ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス（48階）／ 仲介手数料無料 ／ 新規内装リノベーション ／ 眺望良好の北向き高層階住戸
価格
2億990万円
管理費
27,930円
間取り/面積
2LDK / 94.03m2
東京都中央区晴海
都営大江戸線 勝どき駅 から 徒歩11分
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