築後30年以上の中古マンションはまだ住めるの？メリットと注意点を紹介します。
中古マンションの購入、特に築後30年以上のマンションを考えている方々へ。築30年以上のマンションには、どのような特性があるのでしょうか。この記事では、法定耐用年数と実際の寿命、購入のメリットと注意点について紹介します。なかなか決断に踏み出せないという方の手助けとなれば幸いです。
□築30年以上の中古マンションはまだ住める？法廷耐用年数と実際の寿命の違いとは？
築30年以上のマンションに関する一般的な見解として、購入しても長く住めないのではないかという不安を持つ方が多くいらっしゃいます。また、法定耐用年数と実際の建物の耐用年数が異なることが分からずに心配をしている方も多いです。
1：法定耐用年数とは何か
法定耐用年数は、税法上の基準であり、マンションの実際の寿命とは直接的な関係はありません。例えば、木造住宅の耐用年数が22年、マンションで47年とされていますが、これが実際の寿命を意味するわけではないのです。
2：実際の寿命はどのくらい？
国土交通省の研究会の報告によると、RC造建築の寿命は約117年、マンションに至っては120年から150年とされています。この差異は適切なメンテナンスが施されているか否かによるものです。もちろんメンテナンスが良くない場合にはこの年数以下という事もあります。配管をはじめとした設備の耐用年数がマンション全体の寿命に影響を与えることもあります。
3：築後30年以上のマンションの実態
現在では、配管交換が容易な設計が普及しており、適切なメンテナンスを行えば、築後50年を超えても快適に暮らすことが可能です。重要なのは、築年数よりもその物件の管理状態です。しっかりとした管理が行われているマンションであれば、長期間の居住も十分に可能といえるでしょう。
□築後30年以上のマンションの隠れた魅力とは？購入メリットを徹底解析。
築30年のマンションが持つ魅力は単に価格の安さだけではありません。価格の安定性や管理状態の把握、耐震基準の適合など、購入者にとって大きなメリットとなるポイントがいくつも存在します。
1：価格の魅力
築後30年を超えるマンションは新築に比べて価格が格段に安い傾向にあります。この価格の手頃さは、多くの購入者にとって最大の魅力といえるでしょう。
2：価格の下落カーブがゆるい
新築マンションは「新築」のプレミアムが失われると大きく価格が下落するケースがあります。しかし、築後30年以上のマンションは、購入時と売却時の価格差が新築物件や築浅物件と比べて少ないため、安定した資産価値を保つことが期待できます。
3：管理状態の透明性
長年にわたる管理の履歴から、そのマンションの管理組合の意識の高さや維持状態が分かります。定期的な大規模修繕の実施のような、適切な管理が行われているかどうかを確認できるメリットがあります。
4：新耐震基準適合の有無
1981年以降に建築されたマンションは新耐震基準に適合しています。また、旧耐震基準で建築された建物であっても、耐震診断や耐震補強工事によって、新耐震基準に適合していることが証明されている建物も数多くあります。新耐震基準に適合しているマンションであれば、自身に対する安心感の他に、住宅ローン控除が適用になるなどの税優遇が受けられるメリットがあります。
５：立地にこだわることができる
どの地域においても人気の地域や便利な立地には古いマンションが建てられており、再開発でもない限り新築マンションが供給されにくい状況だと思います。しかし、新築や築浅物件という条件を外すことができれば、あなたにとっての良いマンションの選択肢を広げることが可能になります。
これらの点を考慮すると、築30年のマンションは単なる古い物件という枠を超えた、多くのメリットを秘めています。価格の手頃さだけでなく、管理の透明性や安全性などの実績をみて検討できたり、新築にはないメリットもあるのです。
都心では昭和30年代に建てられたマンションも活発に売買されております。また、立地によっては都心に限らず、建て直しがなされた際にはとんでもない金額で流通することが想定されるような物件もあります。
□築後30年以上のマンションを購入する際の注意点
築後30年以上のマンション購入を検討する際、メリットだけではなく、注意すべきポイントも存在します。デメリットと注意点をしっかり理解し、賢明な購入判断を行うことが重要です。
1：維持管理の問題
新築、中古にかかわらず、適切な維持管理がされていない物件では経年劣化が顕著になります。管理組合の機能不全や、修繕が適切に行われていないと、住み心地だけでなく安全性にも影響が出る可能性があります。共用部の状態や修繕計画などの資料を通じて管理状況を詳細に確認することが重要です。
2：マンションの規模と特性
大規模マンションでは、1世帯当たりの管理コストや修繕コストが低く抑えられやすい傾向にがあります。対照的に、小規模マンションは、どうしてもそのあたりのコストが割高になる傾向がありますが、駅前立地だったり、便利な場所に建てられていることもあって、バランスを考慮する必要があります。
3:将来の売却リスク
こちらも新築・中古にかかわらないことですが、将来売却する際に、価格の下落や、希望価格での売却が困難になるリスクがあります。たとえば、お部屋の前に高い建物が建って陽当りが悪くなったとか、道路の拡幅工事によって交通量が増えたことによる騒音問題ができた場合は、想定していた以上に価格が下がることがあります。
これらのデメリットや注意点を踏まえ、築30年のマンションの購入を検討する際は、立地条件や管理状態、将来の見通しを十分に考慮することが求められます。
□まとめ
築後30年以上の中古マンション購入を検討する際は、法定耐用年数と実際の建物の寿命の違い、メリット＆デメリット、そして購入時の注意点を理解することが重要です。
価格の手頃さ、管理状態の透明性、新耐震基準の適合性などは大きな魅力ですが、管理不足や将来の売却リスクなど、慎重な検討が必要なポイントもあります。
これらを全て見通してというのは難しいことではありますが、このあたりはやはり長年マンションの売買に携わっている専門業者を頼ってほしいのが本音です。
是非これらの情報を参考にしながら、あなたにとって、いま良い物件ではなく、将来にわたっての良い物件を購入して頂けたら嬉しいです。また、そんな不動産購入のお手伝いができましたらもっと嬉しいです。
中古マンションのご購入の際には、是非「株式会社インテグリティ」を思い出して頂けますようお願い申し上げます。
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3LDK / 62.79m2
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2SLDK / 75.60m2
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東京都江東区南砂
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1SLDK / 61.17m2
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東京都江東区北砂
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2LDK / 56.40m2
東京都江東区深川
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2LDK / 60.12m2
東京都江東区北砂
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2LDK / 57.46m2
東京都江東区深川
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1LDK / 46.26m2
東京都墨田区横川
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4998万円
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3LDK / 66.48m2
東京都墨田区両国
総武・中央緩行線 両国駅 から 徒歩3分
ハイツ木場（3階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ リバービューの部屋位置
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4980万円
管理費
13,500円
間取り/面積
1SLDK / 59.98m2
東京都江東区木場
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小林NICハイム木場公園第2（7階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ 『木場』駅徒歩1分
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5290万円
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2LDK / 71.05m2
東京都江東区木場
東京メトロ東西線 木場駅 から 徒歩1分
日本橋アムフラット（3階）仲介手数料無料 ／ 新規内装リノベーション ／ 南東向き
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5299万円
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1LDK / 41.22m2
東京都中央区日本橋中洲
東京メトロ半蔵門線 水天宮前駅 から 徒歩6分
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5499万円
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1SLDK / 44.10m2
東京都中央区築地
東京メトロ日比谷線 築地駅 から 徒歩5分
グランアジール東京アクアレジデンス（3階）／ 仲介手数料無料 ／ 新規内装リノベーション実施 ／ 大型商業施設が徒歩圏
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5599万円
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間取り/面積
4LDK / 100.50m2
東京都江東区東砂
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マンション東陽（8階）／ 仲介手数料無料 ／ 新規内装リノベーション ／ 陽当り眺望良好の南向き
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6199万円
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14,000円
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3LDK / 68.79m2
東京都江東区東陽
東京メトロ東西線 東陽町駅 から 徒歩6分
コスモ大島ロイヤルフォルム （10階）仲介手数料無料 ／ 新規内装リノベーション ／ 陽当り良好南向き
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5980万円
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間取り/面積
2LDK / 63.12m2
東京都江東区東砂
都営新宿線 大島駅 から 徒歩12分
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3LDK / 71.00m2
東京都江東区東陽
東京メトロ東西線 東陽町駅 から 徒歩5分
日神パレステージ亀戸第5（7階）／ 仲介手数料30％OFF ／ リノベーション済 ／ 複数路線が利用可能
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6280万円
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間取り/面積
3LDK / 63.94m2
東京都江東区大島
都営新宿線 西大島駅 から 徒歩9分
コスモ西大島グランステージ南棟（12階）／ 仲介手数料無料 ／ 新規内装リノベーション ／ 陽当り眺望良好
価格
6580万円
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7,400円
間取り/面積
3LDK / 63.39m2
東京都江東区北砂
都営新宿線 西大島駅 から 徒歩9分
秀和月島レジデンス（4階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ 駅近ヴィンテージマンション
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6999万円
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3LDK / 65.91m2
東京都中央区月島
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩3分
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6980万円
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2SLDK / 85.02m2
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3LDK / 69.88m2
東京都江東区新砂
東京メトロ東西線 南砂町駅 から 徒歩5分
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3LDK / 62.04m2
東京都江東区大島
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中央ビルディング（10階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ 複数路線が利用可能
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3LDK / 63.43m2
東京都中央区日本橋浜町
東京メトロ半蔵門線 水天宮前駅 から 徒歩5分
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3LDK / 67.05m2
東京都墨田区立川
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間取り/面積
1LDK / 51.57m2
東京都中央区日本橋小舟町
都営浅草線 人形町駅 から 徒歩4分
シャンボール第二築地（6階）／ 仲介手数料無料 ／ スケルトンリノベーション実施 ／ 天然の木材を使用
価格
9990万円
管理費
13,800円
間取り/面積
2LDK / 83.06m2
東京都中央区勝どき
都営大江戸線 勝どき駅 から 徒歩10分
勝どきザ・タワー（20階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション済 ／ 眺望良好な部屋位置
価格
9999万円
管理費
10,050円
間取り/面積
1LDK / 42.04m2
東京都中央区勝どき
都営大江戸線 勝どき駅 から 徒歩6分
サンクタス127（8階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ 銀座エリアが生活圏
価格
9990万円
管理費
7,150円
間取り/面積
2LDK / 52.94m2
東京都中央区新川
東京メトロ日比谷線 八丁堀駅 から 徒歩4分
東京八重洲アムフラット（8階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション済 ／ 『東京』駅が徒歩圏内
価格
9790万円
管理費
12,500円
間取り/面積
2LDK / 56.06m2
東京都中央区新川
東京メトロ日比谷線 八丁堀駅 から 徒歩3分
ニュートンプレイス サウスコート（6階）／ 仲介手数料30％OFF ／ 新規内装リノベーション ／ 日当たり良好なお部屋
価格
1億290万円
管理費
18,000円
間取り/面積
3LDK / 91.72m2
東京都江東区塩浜
東京メトロ東西線 木場駅 から 徒歩12分
ニュートンプレイス サウスコート（13階）／ 仲介手数料30％OFF ／ 新規内装リノベーション ／ 陽当り眺望良好
価格
1億690万円
管理費
17,900円
間取り/面積
4LDK / 90.88m2
東京都江東区塩浜
東京メトロ東西線 木場駅 から 徒歩12分
ムーンアイランドタワー（7階）／ 仲介手数料無料 ／ 新規内装リノベーション実施 ／ 「月島」駅直結
価格
1億499万円
管理費
10,230円
間取り/面積
2LDK / 47.57m2
東京都中央区月島
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩1分
マイキャッスル水天宮前壱番館（2階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション済 ／ 複数路線が利用可能な日本橋アドレス
価格
1億980万円
管理費
14,400円
間取り/面積
2SLDK / 61.20m2
東京都中央区日本橋蛎殻町
東京メトロ半蔵門線 水天宮前駅 から 徒歩1分
晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー（19階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ 日当たり・眺望良好な南向き
価格
1億999万円
管理費
10,670円
間取り/面積
1SLDK / 55.27m2
東京都中央区晴海
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩7分
マンションVIP日本橋浜町（7階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ 隅田川テラスに隣接
価格
1億1480万円
管理費
18,360円
間取り/面積
3LDK / 70.68m2
東京都中央区日本橋浜町
都営新宿線 浜町駅 から 徒歩4分
キャピタルゲートプレイス ザ・タワー（8階）／ 仲介手数料30％OFF ／ 2015年築 ／ 「月島」駅直結
価格
1億1500万円
管理費
17,430円
間取り/面積
1LDK / 51.76m2
東京都中央区月島
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩1分
カルムインフォアームズ東京コア（12階）／ 仲介手数料無料 ／ 新規内装リノベーション ／ 最上階の角住戸
価格
1億1999万円
管理費
11,040円
間取り/面積
3LDK / 57.49m2
東京都中央区湊
東京メトロ有楽町線 新富町駅 から 徒歩5分
ファミール日本橋浜町グランスイート（12階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ 『丸紅』旧分譲
価格
1億2280万円
管理費
10,900円
間取り/面積
2LDK / 51.34m2
東京都中央区日本橋浜町
都営新宿線 浜町駅 から 徒歩1分
プラウドタワー亀戸クロス ブライトタワー（8階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション済 ／ KAMEIDO CLOCK隣接
価格
1億2290万円
管理費
21,100円
間取り/面積
2LDK / 57.61m2
東京都江東区亀戸
総武・中央緩行線 亀戸駅 から 徒歩2分
クレヴィア錦糸公園（3階）／ 仲介手数料20％OFF ／ 2014年築 ／ 錦糸公園VIEWの駅近物件
価格
1億2000万円
管理費
14,000円
間取り/面積
2LDK / 67.49m2
東京都墨田区錦糸
総武・中央緩行線 錦糸町駅 から 徒歩4分
ニュートンプレイス ノースコート（5階）／ 仲介手数料無料 ／ 新規内装リノベーション ／ 100㎡超の4LDK
価格
1億1990万円
管理費
20,200円
間取り/面積
4LDK / 102.94m2
東京都江東区塩浜
東京メトロ東西線 木場駅 から 徒歩12分
サンヴェール日本橋水天宮（8階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ 複数路線が利用可能
価格
1億2800万円
管理費
12,000円
間取り/面積
3LDK / 61.64m2
東京都中央区日本橋中洲
東京メトロ半蔵門線 水天宮前駅 から 徒歩5分
パークハウスリヴレーヌ（5階）／ 仲介手数料無料 ／ 新規内装リノベーション ／ 三面採光の角部屋
価格
1億2990万円
管理費
13,200円
間取り/面積
2LDK / 70.49m2
東京都中央区新川
東京メトロ日比谷線 八丁堀駅 から 徒歩5分
ニュートンプレイス サウスコート（7階）／ 仲介手数料無料 ／ 新規内装リノベーション ／ 102.56㎡の3LDK
価格
1億2799万円
管理費
20,200円
間取り/面積
3LDK / 102.56m2
東京都江東区塩浜
東京メトロ東西線 木場駅 から 徒歩12分
ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス（30階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション済 ／ 眺望良好な部屋位置
価格
1億2900万円
管理費
18,440円
間取り/面積
2LDK / 57.65m2
東京都中央区晴海
都営大江戸線 勝どき駅 から 徒歩13分
グランアルト豊洲（14階）／ 弊社売主物件 ／ 新規内装リノベーション実施 ／ 豊洲エリアの大規模物件
価格
1億3800万円
管理費
12,500円
間取り/面積
3LDK / 76.04m2
東京都江東区豊洲
東京メトロ有楽町線 豊州駅 から 徒歩5分
プラウド門前仲町（2階）／ 当社売主物件 ／ 新規内装リノベーション ／ 生活導線の良い間取り
価格
1億3500万円
管理費
11,725円
間取り/面積
3LDK / 75.46m2
東京都江東区門前仲町
東京メトロ東西線 門前仲町駅 から 徒歩2分
パークタワー勝どきミッド（35階）／ 仲介手数料30％OFF ／ 2023年築のタワーレジデンス
価格
1億3400万円
管理費
17,810円
間取り/面積
1LDK / 50.08m2
東京都中央区勝どき
都営大江戸線 勝どき駅 から 徒歩1分
パークホームズ豊洲ザ レジデンス（13階）／ 仲介手数料20％OFF ／ 2016年築 ／ 免震構造の大規模レジデンス
価格
1億4000万円
管理費
17,890円
間取り/面積
3LDK / 67.51m2
東京都江東区豊洲
東京メトロ有楽町線 豊州駅 から 徒歩5分
プラウドタワー東雲キャナルコート（39階） ／ 仲介手数料20％OFF ／ 室内コンディション良好 ／ 眺望良好な南向き
価格
1億3300万円
管理費
19,375円
間取り/面積
3LDK / 75.01m2
東京都江東区東雲
東京メトロ有楽町線 豊州駅 から 徒歩11分
プラウドタワー亀戸クロス ブライトタワー（12階）／ 仲介手数料30％OFF ／ 2021年築 ／ KAMEIDO CLOCK隣接
価格
1億4980万円
管理費
29,000円
間取り/面積
3LDK / 79.58m2
東京都江東区亀戸
総武・中央緩行線 亀戸駅 から 徒歩2分
アップルタワー東京キャナルコート（35階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション済 ／ 眺望良好な部屋位置
価格
1億4800万円
管理費
23,500円
間取り/面積
2LDK / 97.88m2
東京都江東区東雲
東京メトロ有楽町線 辰巳駅 から 徒歩7分
パークタワー晴海（12階）／ 仲介手数料20％OFF ／ リフォーム履歴有 ／ 2019年築
価格
1億5800万円
管理費
23,290円
間取り/面積
2LDK / 71.65m2
東京都中央区晴海
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩12分
センチュリーパークタワー（14階）／ 仲介手数料無料 ／ 新規内装リノベーション ／ 隅田川を望む部屋位置
価格
1億5980万円
管理費
24,800円
間取り/面積
3LDK / 71.82m2
東京都中央区佃
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩8分
コスモ日本橋浜町（17階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション実施 ／ 日当たり・眺望良好
価格
1億5490万円
管理費
13,100円
間取り/面積
3LDK / 67.69m2
東京都中央区日本橋浜町
都営新宿線 浜町駅 から 徒歩4分
センチュリーパークタワー（46階）／ 当社売主物件 ／ 新規内リノベーション ／ 眺望良好な南向きの高層階住戸
価格
1億6000万円
管理費
25,200円
間取り/面積
2LDK / 73.03m2
東京都中央区佃
東京メトロ有楽町線 月島駅 から 徒歩8分
ブランズ日本橋茅場町（2階）／ 仲介手数料無料 ／ リフォーム済み ／ 南西・南東向き角部屋
価格
1億6490万円
管理費
18,800円
間取り/面積
3LDK / 65.41m2
東京都中央区日本橋茅場町
東京メトロ東西線 茅場町駅 から 徒歩2分
豊洲シエルタワー（35階）／ 仲介手数料無料 ／ リノベーション済 ／ 駅直結のタワーマンション
価格
1億6480万円
管理費
16,240円
間取り/面積
3LDK / 73.16m2
東京都江東区豊洲
東京メトロ有楽町線 豊州駅 から 徒歩1分
シティタワーズ豊洲ザ・シンボル（39階）／ 仲介手数料無料 ／ 新規内装リノベーション ／ 眩しくない北向き高層階住戸
価格
1億8500万円
管理費
20,307円
間取り/面積
2LDK / 72.19m2
東京都江東区豊洲
東京メトロ有楽町線 豊州駅 から 徒歩6分
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